Grunderwerbsteuer bei Grundstückskauf und -übertragung

Haben Sie die Grunderwerbsteuer im Blick? Über häufig nicht bedachte Kosten und Problematiken beim Grundstückskauf im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer.

Wer sich über die Kosten beim Grundstückskauf Gedanken macht, der wird häufig zuerst natürlich an den Kaufpreis für das Grundstück selbst denken. Die möglicherweise zu zahlenden Maklergebühren und Darlehenszinsen im Falle einer Finanzierung werden ebenfalls häufig mitbedacht. Gelegentlich verliert man jedoch die Grunderwerbsteuer aus dem Blickfeld. Um einem bösen Erwachen vorzubeugen, geben wir im Folgenden einen Überblick über die Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbssteuer: Rechtsgrundlagen und Leitfaden

1. Was wird von der Grunderwerbsteuer erfasst?

a. Grunderwerbsteuer muss immer dann gezahlt werden, wenn ein Kaufvertrag über ein – bebautes oder unbebautes – Grundstück oder eine Eigentumswohnung abgeschlossen wird. Das ist in der Praxis wohl der am häufigsten vorkommende Fall. Daneben lösen jedoch auch andere in § 1 GrEStG genannte Vorgänge Grunderwerbsteuer aus. Hier seien zum Beispiel genannt:

- die Auflassung ohne vorausgegangenes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet (beispielsweise bei Übertragung eines Grundstücks zur Erfüllung eines zivilrechtlichen Vergleichs),
- das Ersteigern eines Grundstücks in einer Zwangsversteigerung sowie
- bestimmte durch Gesellschafterwechsel oder Umwandlungen von Gesellschaften bedingte Grundstücksübertragungen.

b. Der Begriff des Grundstücks nach dem Grunderwerbsteuergesetz ist mit dem des Bürgerlichen Gesetzbuchs identisch. Grunderwerbsteuerrelevant sind jedoch auch das Erbbaurecht sowie das Teileigentum (zum Beispiel an einem Ladenlokal) und Wohnungseigentum. Besteuert werden soll dann der entsprechende Anteil am Grund und Boden.

c. Wie bereits angedeutet, können auch gesellschaftsrechtliche Vorgänge Grunderwerbsteuer auslösen. Erwirbt jemand so viele Anteile an einer – ein Grundstück haltenden – Gesellschaft, dass der Anteilserwerber mittelbar oder unmittelbar 95 % der Gesellschaftsanteile innehat, so fällt im Hinblick auf das Grundstück Grunderwerbsteuer an. Dies trifft auf alle gängigen Gesellschaftsformen zu. Folglich sind dies neben den Kapitalgesellschaften (AG, GmbH, KGaA) die Personenhandelsgesellschaften (OHG und KG) und inzwischen wegen einer Änderung der Rechtsprechung auch die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).

Hinweis der Steueranwälte aus Köln: Die angesprochene 95 %-Grenze zu umgehen, in dem zeitlich gestreckt kleinere Teilerwerbe vorgenommen werden, ist allenfalls in Grenzen möglich: Es werden alle Anteilsübertragungen, die innerhalb von 5 Jahren vorgenommen werden, zusammengerechnet. Sind innerhalb von 5 Jahren mehr als 95 % der Gesellschaftsanteile auf neue Gesellschafter übergegangen, wird die Übertragung des Grundstücks fingiert. Diese Fiktion löst dann die Grunderwerbsteuer aus.

Bei gesellschaftsrechtlichen Umwandlungen nach dem Umwandlungsgesetz (Verschmelzung, Spaltung, Vermögensübertragung, Formwechsel) und gesellschaftsrechtlichen Erwerbsvorgängen sei hier lediglich angemerkt, dass viele Besonderheiten zu beachten sind. Eine genauere Darstellung würde den Rahmen dieses Überblicks deutlich sprengen.

2. Fällt ausnahmsweise keine Grunderwerbsteuer an?

Das Grunderwerbsteuergesetz unterscheidet zwischen allgemeinen (§ 3) und besonderen (§ 4 ) Ausnahmeregelungen.

a. Allgemeine Ausnahmen
Eine Ausnahme gilt für sogenannte Bagatellfälle, also Grundstücke von geringfügigem Wert. Die Bagatellgrenze liegt bei einem „für die Berechnung der Steuer maßgebenden Wert“ – dies ist in aller Regel der Kaufpreis – bis € 2.500,--.
Das Grunderwerbsteuergesetz nimmt außerdem Grundstückserwerbe von der Besteuerung aus, wenn die Beteiligten in einem bestimmten Verwandtschafts- oder Näherverhältnis stehen. So entsteht beispielsweise keine Grunderwerbsteuer, wenn der Grundstückskäufer der Ehegatte des Veräußerers ist.
Ebenfalls fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn Veräußerer und Erwerber in gerader Linie verwandt sind. Steuerfrei ist also der Kauf von Grundstücken der Kinder, Enkel oder Urenkel von ihren Eltern, Großeltern oder Urgroßeltern Grundstücke. Umgekehrt gilt übrigens das Gleiche. Stiefkinder fallen ebenso wie geschiedene Ehegatten unter diese Ausnahme, so dass auch diese Erwerbsvorgänge von der Grunderwerbsteuer befreit sind.
Wenn Grundstücke vererbt oder verschenkt werden, fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an. Keine Grunderwerbsteuer entsteht außerdem, wenn Miterben oder deren Ehegatten ein zum Nachlass gehörenden Grundstücks zur Aufteilung des Nachlasses erwerben. Grund hierfür ist, dass die Erbschaft- und Schenkungsteuer gegenüber der Grunderwerbsteuer vorrangig ist. Zu beachten ist, dass eine Rückausnahme für den Fall gelten kann, wenn eine Schenkung unter einer Auflage vorgenommen wird.
Es kann auch der Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses steuerfrei sein. Dies ist dann der Fall, wenn für den Vorgang, durch den der Treuhänder den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks erlangt hatte, die Grunderwerbsteuer gezahlt worden ist.
b. Besondere Ausnahmen
Weil diese Ausnahmen praktisch weitestgehend irrelevant sind, sei hier nur beispielhaft der Erwerb eines Grundstücks durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder durch einen ausländischen Staat genannt, wenn dieser Staat auf dem Grundstück eine Botschaft oder kulturelle Einrichtung errichten will.

3. Was ist, wenn ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird?

4. Wonach bemisst sich die Grunderwerbsteuer?

a. Als sogenannte Bemessungsgrundlage dient nach dem Gesetz der Wert der Gegenleistung für den Kaufpreis. Vereinfacht formuliert bedeutet dies, dass der Wert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage dient. Der Wert ist zwar objektiv zu bestimmen. Im Ergebnis hält sich das Finanzamt jedoch dabei in aller Regel an den zwischen den Beteiligten vereinbarten Kaufpreis. Nur in den gesetzlich festgelegten Ausnahmefällen muss eine Bewertung nach dem Bewertungsgesetz zur Ermittlung des Grundstückswerts vorgenommen werden.

Steuertipp der Steueranwälte aus Köln: Es bestehen Aussichten, die Bemessungsgrundlage zu verringern, wenn hochwertige Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände mitverkauft werden. Die Grunderwerbsteuer orientiert sich nämlich zwar – wie oben dargestellt – am Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer wird jedoch eigentlich, wie der Begriff „Grunderwerbsteuer“ vermuten lässt, lediglich auf den Erwerb von Grund und Boden, den Anteil an einem Gebäude und alles, was untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist, erhoben. Es empfiehlt sich daher, bestimmte Gegenstände im notariellen Kaufvertrag gesondert aufzuführen und diese aus dem Gesamtkaufpreis herauszurechnen. Als Gegenstände, mit denen dieses Vorgehen durchführbar sein kann, seien beispielhaft die Einbauküche, die Sauna, der Pool, die gewerblich(!) genutzte Photovoltaikanlage oder das Gartenhaus genannt. In der Praxis stellen wir zunehmend fest, dass die Finanzämter zur Anerkennung des Steuerabzugs Kaufbelege fordern. Insbesondere setzt ein Misstrauen des Finanzamts spätestens dann – in den meisten Fällen wohl zu Recht – ein, wenn diese hochwertigen Extras 15 % oder mehr des Gesamtkaufpreises ausmachen.

b. In vielen Fällen sind Grundstücke beim Verkauf mit Grundpfandrechten belastet. Hierzu zählen vor allem die Hypothek und die Grundschuld. Wenn in einem notariellen Kaufvertrag die Übernahme von Grundpfandrechten „in Anrechnung auf den Kaufpreis“ vereinbart wird, soll damit in aller Regel ein entsprechender Teil der Leistung des Käufers unmittelbar bewirkt werden. Folglich handelt es sich bei den übernommenen Schulden auch um einen Teil der Gegenleistung für die Kaufpreiszahlung und es entsteht Grunderwerbsteuer.

c. Im Zusammenhang mit Grundstückskäufen stellen sich immer auch die Fragen nach den Kosten für die Vermessung des Grundstücks sowie den Notar- und Gerichtskosten. Genauer: Erhöhen diese Kosten die Bemessungsgrundlage der Gewerbesteuer, wenn der Käufer sie selbst zahlt? Hier muss unterschieden werden:

Eigentlich ist der Verkäufer verpflichtet, die Vermessungskosten zu tragen. Zahlt dieser die Vermessungskosten auch tatsächlich, erhöht sich die Bemessungsgrundlage nicht. Übernimmt allerdings der Käufer – quasi freiwillig – die Kosten der Vermessung, sind diese Kosten als Teil der Gegenleistung für den Kaufpreis anzusehen. Folglich erhöht sich dann die Bemessungsgrundlage und es entsteht entsprechend eine höhere Grunderwerbsteuer.

Anders ist es bei den Notar- und Gerichtskosten. Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, diese Kosten zu tragen. Dementsprechend erhöht sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht.

d. Bei den Maklerprovisionen kommt es auf die Regelung im Maklervertrag an. Ist hiernach ausschließlich der Käufer zur Zahlung der Maklergebühren verpflichtet, ist die Maklerprovision keine Gegenleistung des Verkäufers und folglich irrelevant für die Grunderwerbsteuer. Ist hingegen der Verkäufer nach dem Maklervertrag zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet und übernimmt diese tatsächlich, unterliegt auch die Maklerprovision der Grunderwerbsteuer.

5. Wer hat die Grunderwerbsteuer zu zahlen und mit welcher Höhe ist zu rechnen?

6. Doppelbelastung mit Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer?

Abschließend dürfen wir darauf hinweisen, dass der Notar gegenüber dem Gewerbesteuerfinanzamt die steuerlichen Identifikationsnummern – bei Unternehmen heißt sie Wirtschaftsidentifikationsnummer – aller Beteiligten bekanntgeben muss. Deshalb sollten alle Verkäufer und alle Käufer diese Nummer dem Notar nennen können, um nicht die Notarkosten unnötig in die Höhe zu treiben.